Beseitigung von Schimmelpilzen in Innenräumen

Ursachen

Woher kommt die Feuchtigkeit?

Feuchtigkeit ist der alles entscheidende Faktor für das Wachstum von Schimmelpilzen (und anderem mikrobiellen Befall). Die Frage nach der Herkunft kann in einigen Fällen sehr schnell und einfach beantwortet werden, z. B., wenn aufgrund von Undichtigkeiten und Leckagen Wasser in das Bauwerk eindringen kann. Man spricht dann auch von der direkten Durchfeuchtung. Hierzu gehören die fehlende oder nicht funktionstüchtige Bauwerksabdichtung im Keller- und/oder Dachbereich, undichte Anschlüsse an Rohrverbindungen, Fenster, Fugen und Abflüsse sowie Durchfeuchtungen der Fassade (z. B. bei starken Rissen). Hinzu kommen Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk aufgrund kapillar aufsteigender Feuchtigkeit oder durch Salze (Hygroskopizität). Auch so genannte Havarieschäden wie geplatzte Wasserschläuche, Heizungs- oder sonstige Wasserrohre müssen genannt werden. Diese Durchfeuchtung kann über Monate oder Jahre stattfinden und lange Zeit unerkannt bleiben oder auch nur temporär auftreten und schnell erkannt werden.

Darüber hinaus gibt es auch eine so genannte indirekte Durchfeuchtungen, wenn bauphysikalische und/oder hygrothermische Mechanismen zur Durchfeuchtung einer Wandoberfläche führen. Diese können rein äußerlich durchaus intakt wirken, also keinerlei Durchfeuchtungen sichtbar sein. Gemeint sind Mechanismen, bei denen es entweder unmittelbar auf der Bauteiloberfläche oder im -querschnitt zur Kondensation kommt. Die Ursache liegt in einer unzureichenden Wärmedämmung und/oder in Wärmebrücken. In beiden Fällen kommt es – in Abhängigkeit zu den klimatischen Bedingungen in der Wohnung – zu Kondensation (und Tauwasserausfall) auf der Wandoberfläche. Kondensation auf Oberflächen treten immer dann auf, wenn feuchte Luft auf kalte Oberflächen trifft. Diesen Effekt kennt man aus dem Sommer, wenn sich auf einer kalten Flasche Wasser bildet. Der gleiche Effekt ist im Winter von Schlafzimmerfenstern bekannt, wenn sich Wasserdampf (ausgeatmete warme Luft) auf der kalten Glasscheibe niederschlägt.

Geringe Oberflächentemperaturen entstehen meistens dort, wo Wärme nach außen abfließen kann. Dies kann großflächig bei einer unzureichenden Wärmedämmung der Fall sein oder auch auf kleine Flächen beschränkt bleiben wie bei Wärmebrücken. Man unterscheidet insgesamt zwischen stoffbedingten, geometrischen und konvektiven Wärmebrücken, wobei diese auch in Kombination auftreten können. Zu den typischen Wärmebrücken werden zwei- und dreidimensionale Außenecken, Fensterlaibungen und -stürze, Fenster- und Türkonstruktionen, Heizkörpernischen, Balkone, Rollladenkästen, ungedämmte Stahlbetonbauteile sowie Geschossdecken und Deckenanschlüsse gezählt. Aber auch nicht gedämmte Sockelbereiche (herausragende Keller), Zimmertüren zu nicht beheizten Räumen, nicht gedämmte Attika bei Flachdächern oder die Sparrenauflager (Längsbalken des Dachstuhls) können eine Wärmebrücke darstellen. Bei einer raumseitigen Wärmedämmung (Innendämmung) kommt es vor allem im Eckbereich der Außenwand zur Decke zu einer Wärmebrücke.

Untersuchungen

Komplexität

Bei der Untersuchung und Bewertung von Schimmelpilzen in Wohnungen müssen neben bautechnischen, -physikalischen und -chemischen Fragen auch bau- und mikrobiologische Gesichtspunkte berücksichtigt und unter Umständen umweltmedizinische und gesundheitliche Aspekte beachtet werden – und dies alles mit dem Hintergrund, dass ggf. Rechtsstreitigkeiten bestehen oder sich daraus entwickeln können.

In der Praxis wird der Aufwand an Untersuchungen meistens nur auf die Messung der Luftfeuchtigkeit und Größe des mikrobiellen Befalls beschränkt. Hierbei wird häufig aus Unkenntnis vernachlässigt, dass neben dem sichtbaren Befall auch ein versteckter oder nicht sichtbarer Befall vorliegen und von dem genauso eine gesundheitliche Gefahr ausgehen kann. Hinzu kommt, dass eine Belastung durch Schimmelpilze nicht pauschal und durch optische Wahrnehmung eingeschätzt werden kann. Hierfür muss die Art bzw. Spezies bestimmt, die räumliche Situation und die individuelle Konstitution der Bewohner berücksichtigt werden.

Eine Analyse und Diagnose muss objektiv, sachlich, fachkompetent und ganzheitlich ausgeführt werden. Die Ergebnisse müssen repräsentativ sein und sollten jederzeit nachvollziehbar bleiben. Vor der Untersuchung muss geklärt werden, ob bauphysikalische Untersuchungen ausreichen oder auch mikrobiologische Untersuchungen notwendig werden. Im Vorfeld sollte geklärt werden, welche Messgeräte und Diagnoseverfahren zum Einsatz kommen, ob diese allgemein und im Rahmen eines möglichen Rechtsstreites vor Gericht anerkannt sind. Weiterhin sollte im Vorfeld geklärt werden, ob einmalige Messungen durchgeführt werden. In dem Fall müssen die Messpunkte und evtl. Probeentnahmen sorgfältig ausgewählt werden, da mögliche Folgeuntersuchungen unter gleichen Bedingungen nicht mehr möglich sind. Eine Vergleichbarkeit ist damit unmöglich und kann während eines evtl. Rechtsstreites zu Komplikationen führen. Werden neben bauphysikalischen Untersuchungen auch raumklimatische Messungen und/oder eine mikrobiologische Diagnostik notwendig, müssen die Ziele plausibel und praxisgerecht formuliert und ökonomisch vertretbar sein. Sie sollten in Anwesenheit des Vermieters und Mieters durchgesprochen werden. Dies vermeidet möglichen Ärger und Missverständnisse und schafft Transparenz in Bezug auf Zeit, Kosten und Inhalt der nachfolgenden Untersuchungen.

bauphysikalische und -technische Untersuchungen

Zu den bauphysikalischen Untersuchungen gehören in erster Linie Messungen der Luft- und Materialfeuchte sowie der Luft- und Materialtemperatur. Diese werden entweder einmalig (am Tag der Besichtigung) oder über einen längeren Zeitraum (Hygrometer oder Datenlogger) gemessen. Des Weiteren wird die Thermografie eingesetzt, um Wärmebrücken und/oder Leckagen aufzuspüren. Je nach Problemstellung werden diese Untersuchungen durch Messungen der Luftströmung und/oder einer Leckageortung abgerundet. Übermäßige Luftbewegungen z. B. durch Undichtigkeiten an Türen und Fenstern oder Bauteilen wie z. B. Rollladen- oder Spülkästen beeinflussen ganz erheblich die Behaglichkeit in Wohnungen und können, auch wenn es sich um eine subjektive Wahrnehmung handelt, sehr objektiv gemessen werden.

mikrobiologische Untersuchungen

Während bauphysikalische und -technische Untersuchungen hauptsächlich eingesetzt werden, um die Ursache(n) für zu hohe Bauteil- und Raumluftfeuchte zu bestimmen, dienen mikrobiologische Untersuchungen dem Nachweis von Schimmelpilzen und deren Stoffwechselprodukten. Im Gegensatz zu den bauphysikalischen Verfahren werden bei den mikrobiologischen Verfahren keine Werte gemessen. Neben der Schimmelpilzart wird die Gesamtzahl von kultivierbaren Schimmelpilzen bestimmt.

In der Praxis wird ein Schimmelpilzbefall häufig nur bewertet, in dem die Größe der Fläche „begutachtet“ wird. Auch der Geruch wird nur subjektiv erfasst und bewertet. So gelten in der Regel ein massiver Befall und/oder ein starker unangenehmer Geruch automatisch als gesundheitsgefährdend. Im Gegenzug wird ein kleiner oder nicht sichtbarer bzw. versteckter Befall automatisch vernachlässigt.

Mikrobielle Untersuchungen werden entweder durch eine direkte Kultivierung einer Abklatschprobe, direkte mikroskopische Betrachtung eines Klebefilmabriss-Präparates, eine Kultivierung einer suspendierten und/oder eine direkte mikroskopische Betrachtung einer Materialprobe durchgeführt. Anders verhält es sich bei einem versteckten oder nicht sichtbaren Befall. In den Fällen werden entweder Messungen der Schimmelpilze in der Raum- und Außenluft oder im Staub vorgenommen oder Materialproben analysiert.

Des Weiteren finden Messungen der MVOC (~ gasförmige mikrobielle Verbindungen) in der Raumluft statt. Bei allen Untersuchungen muss berücksichtigt werden, dass toxische und/oder allergische Reaktionen nicht nur von lebenden/kultivierbaren Schimmelpilzen, sondern auch abgestorbenen/abgetöteten Sporen und mikrobiellen Partikeln ausgehen können.

Nicht zu vergessen sind die mikrobiologischen Untersuchungen, die nicht vor, sondern nach, einer Sanierung durchgeführt werden (müssen). Diese „Erfolgskontrolle“ zeigt objektiv, ob eine Sanierung erfolgreich war und den mikrobiellen Befall nachhaltig beseitigt hat.

Bewertung

Obwohl die Bewertung in der Praxis ein wenig vernachlässigt wird, liegt in ihr der Schlüssel. Und dies nicht nur in der Frage, welcher Schimmelpilz in welcher Konzentration vorliegt und ob die Menge gemessener Sporen und anderer mikrobieller Partikel für den jeweiligen Raum viel oder wenig ist. Oder ggf. im Vergleich zur Außenluft einen „normalen“ Wert oder eine erhöhte Belastung darstellt. Sondern vielmehr auch, ob und inwieweit die vorhandene Belastung für den Menschen überhaupt gesundheitsbelastend ist.

Auch wenn dieser Eindruck durch die Medien und Fachpresse sowie Sachverständige und selbst ernannte Experten immer wieder erweckt wird: nicht jeder Schimmelpilz ist automatisch gesundheitsbelastend! Je nach Art und Spezies gibt es hier große Unterschiede. Einige Schimmelpilze sind von Natur aus eher harmlos und werden erst dann gesundheitsrelevant, wenn sie aufgrund einer Stresssituation (z. B. durch den Einsatz von Bioziden) Sporen als natürlichen Abwehrmechanismus abgeben. Einige Schimmelpilze sind gesundheitlich unbedeutend, können aber gasförmige Giftstoffe (Mykotoxine) abgeben. Erst diese können dann auf den einen oder anderen Menschen gesundheitsbelastend sein. Die Betonung liegt auf einer Gesundheitsbelastung. Eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze liegt fast nie (!) vor. Hierzu müssten über einen sehr langen Zeitraum sehr große Mengen an Sporen aufgenommen werden und die Bewohner zu einer so genannten Risikogruppe zählen und gesundheitlich angeschlagen sein (z. B. Allergiker, Menschen mit Immunschwäche, Schwangere, Säuglinge etc.).

Deshalb müssen bei der Bewertung immer beide Aspekte berücksichtigt werden: die mikrobielle Belastung auf der einen Seite und die individuelle Konstitution des Bewohners auf der anderen Seite. Besonders gefährlich wird es, wenn gesundheitsbelastende Schimmelpilze nachgewiesen werden, die bei 37°C und damit bei Körpertemperatur leben.

Für die Bewertung ist elementar, dass die mikrobielle Belastung der Innenräume mit der Qualität der Außenluft verglichen werden muss. Nur in der Differenz (> 100 KBE/² Luft pro Spezies oder > 500 KBE/² bei einer so genannten Mischexposition) zeigt sich, ob die mikrobielle Belastung ggf. durch die Außenluft verursacht wird oder innenraumindizierte Quellen hat.

Sanierung

Bei der Schimmelpilzsanierung muss unterschieden werden, ob mit den Maßnahmen die Ursachen (Feuchtigkeitsquelle) beseitigt oder nur die Symptome (mikrobieller Befall) bekämpft werden. Bei sichtbarem Befall muss weiterhin berücksichtigt werden, dass trotzdem (oder auch gerade deshalb) oftmals auch ein versteckter/ nicht sichtbarer Befall vorliegen kann. Wird dieser nicht saniert (weil man sich nur auf den sichtbaren Befall konzentriert hat), kann es trotz „erfolgreicher“ Sanierung zu unangenehmen Gerüchen kommen. Ein weiteres Indiz für eine „nicht ausreichende Sanierung“ kann sich darin zeigen, dass die gesundheitlichen Beschwerden der Bewohner nicht abklingen oder nach kurzer Zeit wieder auftreten.

Außerdem differenzieren u. a. die Merkblätter des Umweltbundesamtes in die Beseitigung von Sekundärbefall (kleiner Umfang z. B. < 0,5²/ oberflächiger Befall) und Primärbefall. In jedem Fall muss die Ursache erkannt und beseitigt werden. Diese Maßnahme muss der mikrobiellen Sanierung immer vorausgehen. Hinzu kommt, dass eine bloße Abtötung von Schimmelpilzen nicht ausreicht, da auch von abgetöteten Schimmelpilzen allergische und reizende Wirkungen ausgehen können. In Folge dessen wäre vor der eigentlichen Sanierung eine mikrobielle Voruntersuchung notwendig, die sich nicht nur mit dem eigentlichen Befall auseinandersetzen darf (Art und Konzentration der Schimmelpilzspezies und deren gesundheitliche Auswirkungen), sondern auch mit den Bewohnern (ggf. Einstufung in eine Risikogruppe).

Beim Primärbefall weisen die betroffenen Stellen einen mittleren bis großen Umfang und/ oder ein mittleres bis großes Gesundheitsrisiko auf. In der Regel handelt es sich um einen sichtbaren Befall, der aber auch einen verdeckten/ nicht sichtbaren Befall zusätzlich nicht ausschließt. Unterschieden wird der Primärbefall der Kategorie II (mittlerer Schaden/ durchschnittliches Risiko) und Kategorie III (großer Schaden/ hohes Risiko). Das Ausmaß der sichtbar befallenen Flächen beträgt in der Kategorie II ca. 0,5 bis max. 3². Der mikrobielle Befall ist darüber hinaus max. 5mm tief in den Untergrund (Substrat) eingedrungen. Weiterhin wird davon ausgegangen, dass die Bewohner keiner besonderen Risikogruppe angehören und ein gutes bis maximal durchschnittliches Immunsystem aufweisen. Im Gegensatz dazu stellt eine sichtbar befallene Fläche über 3m2 automatisch eine Kategorie III dar – unabhängig der weiteren Kriterien. Zu diesen zählen, wie tief der mikrobielle Befall eingedrungen ist (> 5mm) sowie die Nutzung der Räume und der Gesundheitszustand der Bewohner.

Zu den relevanten Risikogruppen gehören Schwangere, Säuglinge und Kleinkinder, alte und/oder kranke Menschen sowie Allergiker und Menschen mit geschwächtem Immunsystem. Liegt nach Umfang und Größe sowie Art der Räume ein Schimmelpilzbefall der Kategorie II vor, aber die Bewohner gehören einer der genannten Risikogruppen an, verschiebt sich die Eingruppierung automatisch in die Kategorie III. Das gleiche Prinzip gilt bei dem Vorfinden eines verdeckten/ nicht sichtbaren Befalls. Wird der sichtbare Befall z. B. der Kategorie I (Sekundärbefall, Kleinflächen) zugeordnet, weil die Fläche kleiner als 0,5² ist, und bei der Sanierung ein verdeckter/ nicht sichtbarer Befall entdeckt, verschiebt sich die Kategorie automatisch in die nächst höhere Kategorie II. Dies kann auch auf die Kategorie II übertragen werden, die sich in diesem Fall in die Kategorie III verschieben würde.

Ein wichtiger Bestandteil der Schimmelpilzsanierung stellt die Gefährdungsbeurteilung während der Sanierung dar. Bei einem Gesamtumfang der Tätigkeit unter einer Stunde wird unter normalen Bedingungen (sehr geringe Sporenbelastung) davon ausgegangen, dass keine besondere Gefährdung vorliegt. Bei einer Dauer der Tätigkeit zwischen einer und maximal zwei Stunden liegt bei einer schwachen bis mäßigen Sporenbelastung eine Gefährdungsklasse oder Belastungsstufe 1 vor. Hierzu zählen z. B. das fachgerechte Entfernen von alten Beschichtungen, Farben, Putzen und Tapeten sowie Fugendichtstoffen im Nass- oder Sanitärbereich. Eine mäßige bis starke Sporenbelastung und eine Tätigkeit über zwei Stunden wird der Gefährdungsklasse oder Belastungsstufe 2 zugeordnet. Zu diesen Tätigkeiten gehören z. B. das Absaugen alter Putz- oder sonstiger Beschichtungen mit einer Putzfräse mit integrierter Absaugung, dem Ausbau trockener Bauteile mit mikrobiellem Befall sowie das Entfernen von Teppich-, Parkett-, Linoleum- oder Korkböden. Liegt allerdings eine starke Sporenbelastung vor, ist die Gefährdungsklasse oder Belastungsstufe 3 erreicht. Hierzu zählen mechanische Verfahren wie das Abschleifen, Abriss- und/oder Abbrucharbeiten, das Entfernen von Tapeten oder alter Dämmschichten, Schüttungen, Decken- und/oder Fußbodenkonstruktionen. Auch das Überdruckverfahren bei der Dämmschichttrocknung führt zu einer überdurchschnittlich starken Sporenbelastung und damit in diese Kategorie. In Abhängigkeit zu den einzelnen Gefährdungsklassen bzw. Belastungsstufen (1 bis 3) müssen Art und Umfang der Schutzmaßnahmen abgeleitet werden. Weitere Hinweise finden sich z. B. in der „Handlungsanleitung zur Gefährdungsbeurteilung bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen bei der Gebäudesanierung“.

Die eigentliche Schimmelpilzsanierung gliedert sich in folgende Stufen:

• Entfernen des mikrobiell befallenen Materials (Dekontamination)
• Desinfektion und Trocknung des befallenen Untergrundes
• Feinreinigung der Wohnung/ oder des gesamten Objektes
• Durchführung der mikrobiologischen Nachuntersuchung („Erfolgskontrolle“)

In Abhängigkeit der örtlichen Bedingungen kann es erforderlich sein, Sofort- und/ oder Schutzmaßnahmen durchzuführen.

Die eigentliche Schimmelpilzsanierung wird in folgende Arbeitsschritte unterschieden:

• die (komplette) Entfernung von mikrobiell befallenen Materialien sowie die Dekontamination von Oberflächen, wenn die Materialentfernung nicht möglich oder unwirtschaftlich ist
• die Bauteiltrocknung und ggf. Geruchsbeseitigung sowie
• die Desinfektion von Oberflächen und/ oder Hohlräumen sowie
• die abschließende Feinreinigung.

Die Entfernung mikrobiell belasteter und/oder stark durchfeuchteter Materialien (Untergrund) hat gegenüber der Desinfektion immer Vorrang, da in Folge dessen die möglichen Quellen zukünftiger Belastungen ausgeschaltet werden. Bei der Entfernung muss darauf geachtet werden, dass eine unnötige Aufwirbelung und Freisetzung sowie Ausbreitung von Staub, Sporen und anderen mikrobiellen Partikeln vermieden wird. In der Praxis kann oft beobachtet werden, dass die mikrobiell befallenen Oberflächen (Tapeten, Putz oder Farbe) nur mit einem Besen abgefegt oder mit einer Drahtbürste abgebürstet oder abgekratzt werden. Auch das Abschaben oder Abspachteln mit einem Spachtel oder das Absaugen mit einem normalen Staubsauger oder Baustaubsauger ist unbedingt zu vermeiden!

Wie bei der Dekontaminierung wird auch bei der Desinfektion zur Schimmelpilzsanierung zwischen einem oberflächlichen Befall und einer Hohlraumsanierung unterschieden. Hierfür stehen je nach Anwendung mit der handwerklichen Methode (Abflammen/ Abbrennen), der chemischen Methode (Sprühen, Foggen oder Schäumen von Desinfektionsmitteln) sowie der physikalischen Methode (Entkeimung durch UV-Licht oder Heißdampfen) drei bewährte Methoden zur Verfügung. Das Einsatzgebiet sowie die Anwendungsgrenzen sind hierbei zum Teil sehr verschieden und müssen immer auf den Einzelfall abgestimmt werden. Die drei Wirkungsmechanismen unterscheiden sich dabei in die Schädigung der Nukleinsäuren durch chemische Agenzien wie z. B. Wasserstoffperoxid oder durch physikalische Einwirkungen wie z. B. UV-Strahlung sowie der Zerstörung der Zytoplasma-Membran durch Herauslösen von Membran-Lipiden.

Am häufigsten wird die chemische Desinfektion durchgeführt. Hierfür werden verschiedene Desinfektionsmittel eingesetzt, die unterschiedliche Wirkungen besitzen. Neben den „Klassikern“ wie Natronlauge, Alkohol, Jod oder Chlor werden auch moderne Wirkstoffe eingesetzt. Laugen haben zwar eine desinfizierende, aber keine vorbeugende, Wirkung. Alkohole wirken bakterizid und fungizid, haben aber keinerlei Wirkungen gegen Sporen. Gerade als hochprozentiger Alkohol (z. B. Ethanol- oder Isopropylalkohol) hat sich dieses Desinfektionsmittel seit vielen Jahren bewährt. Eingesetzt werden Alkohol-Wasser-Gemische mit einem Alkoholanteil von 70%, der restliche Wasseranteil wirkt quellend auf den Mikroorganismus und macht ihn damit zugänglich und anfällig für die desinfizierende Wirkung des Alkohols. Wasserfreie Alkohole wirken lediglich bakterio- und fungistatisch (also bakterien- und pilzhemmend). Aufgrund der Explosionsgefahr können Alkohole nur für kleine Flächen eingesetzt werden. Die Anwendung von Halogenen wie Chlor oder Jod ist in Fachkreisen umstritten, da das Wirkungsspektrum chlorhaltiger Desinfektionsmittel nur sehr begrenzt ist.

In zunehmenden Maß setzen sich Oxidationsmittel wie z. B. Wasserstoffperoxid am Markt durch. Dieses Desinfektionsmittel wirkt bakterizid, fungizid und teilweise sporozid. Vor allem die hohe Wirksamkeit und das breite Spektrum gegen die in Innenräumen normalerweise vorkommenden Schimmelpilzspezies und Bakterienarten haben in den letzten Jahren zu einem Durchbruch der 5- bis 10%-igen Wasserstoffperoxidlösungen geführt. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass sich dieses Desinfektionsmittel nach der Anwendung relativ schnell in Sauerstoff und Wasser zersetzt. Weiterentwicklungen sind Desinfektionsmittel, die aus Aktivsauerstoff und Fruchtsäuren wie z. B. Peroxi-, Hydroxy- oder Dicarbonsäuren bestehen. Diese wirken bakterizid und fungizid und haben neben der Keimtötenden Wirkung vor allem auch einen Präventivschutz, so dass einem Neubefall entsprechend vorgebeugt werden kann. Besonders vorteilhaft an diesem relativ „starken“ Desinfektionsmittel ist die Haut- und Atemverträglichkeit sowie die Tatsache, dass keine Alkohole, Aldehyde oder quaternäre Ammoniumverbindungen sowie Chlor oder Hypochlorit enthalten sind. Andere Desinfektionsmittel wie z. B. Essig oder Essigsäure, Salzsäure sowie isothiazolinonhaltige Mittel oder auch Ammoniaklösung sind ungeeignet.

Die Wirkungsdauer der verschiedenen Desinfektionsmittel ist unterschiedlich lang. Außerdem wirken einige Wirkstoffe fungizid (pilztötend) und andere nur fungistatisch (pilzhemmend). Deshalb müssen die Einsatzgebiete der verschiedenen Desinfektionsmittel bekannt sein und ggf. beim Hersteller hinterfragt werden. Vor allem dann, wenn nach der Desinfektion einige Zeit bis zur weiteren Sanierung oder endgültigen Beschichtung vergeht, sollte der Zeitraum einer desinfizierenden Wirkung bekannt sein. Auch bei den Desinfektionsmitteln muss eine Untergrundverträglichkeit gegeben sein und sollte ggf. eine Probefläche angelegt werden.

Die Anwendung von Desinfektionsmittel erfolgt in Abhängigkeit zum Verfahren (Methode) und dem Bauteil sowie der Eindringtiefe des mikrobiellen Befalls entweder durch Einsprühen, Einstreichen, Abwaschen, Fluten, Schäumen oder Vernebeln. Während Einsprühen, Einstreichen oder Abwaschen Methoden zur Oberflächendesinfektion sind, werden das Fluten, Schäumen und Vernebeln bei der Hohlraumdesinfektion eingesetzt.

Abschließend soll noch darauf hingewiesen werden, dass die Schimmelpilzsanierung nicht im rechtsleeren Raum erfolgt. In Räumen mit Schimmelpilzbefall und sonstiger mikrobieller Belastung sowie im Rahmen der Schimmelpilzsanierung gelten die Biostoffverordnung (BioStoffV), Gefahrstoffverordnung (GefStoffV), Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS), Technischen Regeln für Biologische Arbeitsstoffe (TRBA), Richtlinien der Bauberufsgenossenschaft (BGI), Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), ggf. Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) und PSA-Benutzerverordnung (PSA-BV). Von den technischen Regeln für Gefahrstoffe sind es vor allem die TRGS 440 „Ermitteln und Beurteilen der Gefährdungen durch Gefahrstoffe am Arbeitsplatz“, TRGS 500 „Schutzmaßnahmen: Mindeststandards“, TRGS 524 „Sanierung und Arbeiten in kontaminierten Bereichen“, TRGS 540 „Sensibilisierende Stoffe“ sowie die TRGS 907 „Verzeichnis sensibilisierender Stoffe“, die bei der Schimmelpilzsanierung beachtet werden müssen.

Prävention

Einleitung

Experten sind sich einig: die beste Schimmelpilzsanierung ist immer noch die Vorbeugung des mikrobiellen Befalls. Schimmelpilze, die nicht vorhanden sind, brauchen auch nicht beseitigt oder abgetötet werden. Mikrobiologen bezeichnen diese Phase auch als primäre Prävention. Sie zielt in erster Linie auf die Vermeidung der Ursachen. Des Weiteren soll ein Neubefall vorgebeugt werden, nachdem eine Schimmelpilzsanierung durchgeführt wurde. Diese Phase wird als sekundäre Prävention bezeichnet.

Die primären und sekundären Präventivmaßnahmen haben unterschiedliche Inhalte. Während die primäre Prävention auf bauliche Maßnahmen, wie z. B.

• die nachträgliche Wärmedämmung eines Bauteils,
• die Beseitigung von Durchfeuchtungsursachen,
• die Auswahl einer geeigneten Beschichtungsoberfläche,
• die Sicherstellung eines gesunden Raumklimas durch ausreichendes Heizen und Lüften,

befasst sich die sekundäre Prävention vorwiegend mit der Oberflächenbehandlung. Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass in beiden Fällen das Wachstum von Schimmelpilzen (und Bakterien) unterbunden werden soll.

Primäre Prävention – Wärmedämmung

Zu der primären Prävention gehört zum Einen die nachträgliche Wärmedämmung als Innen- oder Außendämmung, um die Wärmeverluste an Wärmebrücken zu minimieren und/oder um der Kondensation in der Konstruktion vorzubeugen. Die negativen Auswirkungen von Wärmebrücken liegen nicht vorwiegend in den erhöhten Transmissionswärmeverlusten, sondern in den durch Feuchte verursachten Bauschäden. Wärmebrücken lassen sich durch konstruktive Maßnahmen zwar nicht immer vermeiden, aber in der Wirkung stark abmindern.

Im Idealfall erfolgt die Wärmedämmung als Außendämmung. Hierbei ist allerdings auf ein ganzheitliches Konzept zu setzen. Probleme bei der nachträglichen Wärmedämmung von einzelnen Bauteilen gibt es in der Regel nur, wenn einzelne Aspekte (Fenstersanierung, Lüftungskonzepte) vernachlässigt werden.

Primäre Prävention – Lüften & Heizen

Über das richtige oder ausreichende Lüften sowie notwendige Heizen gibt es unzählige Publikationen und Empfehlungen, so dass darauf an dieser Stelle verzichtet wird. Um die Anforderungen an die Lüftung zu erfüllen, ist ein Mindestmaß an Austausch der Raumluft durch Außenluft (Luftwechsel) erforderlich. Andererseits ist in der Heizzeit die Lüftung, d. h. der Austausch warmer Raumluft gegen kältere Außenluft, mit Wärmeverlusten (Lüftungswärmeverluste) verbunden, die angesichts der ständigen Verringerung der Transmissionswärmeverluste durch einen besseren baulichen Wärmeschutz an Bedeutung gewinnen, so dass, auch aus hygienischen Gründen (Vermeidung von Zugerscheinungen), der Luftwechsel zu begrenzen ist.

Bei den heute üblichen und technisch realisierbaren Systemen für die Wohnungslüftung wird nach Wirkprinzip zwischen freier Lüftung (früher als natürliche Lüftung bezeichnet) und ventilatorgestützter Lüftung (mechanische, maschinelle, erzwungene, Zwangslüftung, Anlagenlüftung) unterschieden. Die früher ebenfalls als Lüftungssystem betrachtete Fensterlüftung stellt nach neuerer Definition nach DIN 1946-6 kein eigenständiges Wirkprinzip mehr dar, sondern das zeitweise geöffnete Fenster dient nur als temporär wirksamer Außenluftdurchlass (ALD) zur Verbesserung des Wirksamkeit des vorhandenen Lüftungssystems, vorrangig der freien Lüftung. Das Gleiche trifft auf auch die Fugenlüftung zu, die als Anteil der In- und Exfiltration zu betrachten ist. Für Funktion, Auslegung und Betrieb von Einrichtungen und Anlagen zur freien und ventilatorgestützten Lüftung sind zur Quantifizierung des Luftwechsels folgende vier Betriebsstufen festgelegt: Lüftung zum Feuchteschutz, reduzierte Lüftung, Nennlüftung und Intensivlüftung.

Primäre Prävention – Hygiene

Neben allen technischen Möglichkeiten zur Vorbeugung von Schimmelpilzbefall wird eines oftmals vernachlässigt – die eigene Raumhygiene. So sind sich Experten seit Jahren einig, dass unser „Abfallkonzept“, die gelbe Tüte oder den Bioabfall in der Wohnung „zwischen zu lagern“, überholt ist und die mikrobielle Belastung in Wohnungen stark fördert. Hinzu kommt eine Zunahme der Staubbelastung. Staub bedeutet fast zwangsläufig eine Schimmelpilzbelastung, so dass Maßnahmen zur Staubreduktion oftmals mit einer Reduzierung der Schimmelpilzbelastung einhergehen.

 Sekundäre Prävention – Beschichtungen

Hierbei muss zunächst herausgestellt werden, dass der Begriff „fungizid“ nicht zwangsläufig mit „Chemie“ und/oder mit „Gift“ oder Desinfektionsmittel gleichgesetzt werden darf. Fungizid heißt in dem Fall, dass das Wachstum von Schimmelpilzen verhindert oder vorgebeugt wird. Dies kann durch desinfizierende Zusätze (so genannte Breitbandbiozide) erreicht werden, die an der Oberflächen einen fungiziden Film bilden. Aber auch durch eine hohe Alkalität, z. B. bei Kalk- oder Silikatfarben und -putze. Neuere Ansätze zielen auf Nanobeschichtungen mit Silberionen oder speziellen Pigmenten. Hinzu kommen so genannte Infrarot-aktive Farben (IR) sowie der Einsatz von Zuschlagsstoffen mit dem Latentwärmespeicher-Effekt (PCM = Phase Changing Materials), mit denen die Oberflächentemperaturen angehoben und aus dem kritischen Taupunktbereich herausgehoben werden sollen.

Gesundheit

Mögliche Gesundheitsgefahren durch Schimmelpilze werden gerne instrumentalisiert, wenn es für Sachverständige und Gutachter, Handwerker oder auch im Rahmen von Mietstreitigkeiten darum geht, einen Sachverhalt zu dramatisieren oder den Umfang einer Sanierung zu begründen. Dabei sind mögliche Gesundheitsgefahren deutlich komplexer zu sehen und zu bewerten und müssen ganzheitlich betrachtet werden. Eine mögliche Gesundheitsgefahr kann hierbei nicht nur durch Schimmelpilzsporen und mikrobielle Partikel verursacht werden, sondern auch durch Giftstoffe, die Schimmelpilze ausstoßen, um sich z. B. gegen natürliche Angriffe zu wehren. Des Weiteren muss die Gesundheitsbelastung durch Schimmelpilze auf der einen Seite mit den individuellen Reaktionen der Bewohner abgeglichen werden. Experten teilen diese in Risikogruppen ein. So reagieren gesunde Erwachsene z. B. anders auf eine Schimmelpilzbelastung, als z. B. Allergiker, Kleinkinder, Senioren oder auch Raucher etc. Und bisher völlig unterschätzt wird die Tatsache, dass durch viele unfachmännische Sanierungen mehr gesundheitliche Risiken verursacht werden, als durch den Schimmelpilz jemals bestanden haben.

Das gesundheitliche Risiko im Zusammenhang mit Schimmelpilzen wird oftmals mit allergischen und/oder toxischen Reaktionen sowie Infektionen beschrieben. Dies ist grundsätzlich auch richtig. Allerdings spielen in normal bewohnten Innenräumen Infektionen keine Rolle, die mehr ein Thema z. B. in Krankenhäusern sind. Auch toxische Reaktionen können kaum auftreten. Dafür müssten extrem hohe Konzentrationen über einen relativ langen Zeitraum eingeatmet werden (z. B. Kompostieranlagen). Deshalb reduzieren sich die meisten Innenraumbelastungen im Zusammenhang mit Schimmelpilzen auf Allergien. Deren Zusammenhang herzustellen ist oftmals nicht so einfach, da die Symptome oftmals auch durch andere Quellen verursacht werden können. Deshalb ist eine differenzierte Innenraumdiagnostik ganz wesentlich, um die wirkliche(n) Ursache(n) festzustellen.

Komplett unterschätzt werden in dem Zusammenhang die gesundheitlichen Belastungen durch Bakterien. Weiterhin muss berücksichtigt werden, wann entsprechende Symptome auftreten, da zum Teil ein erheblicher Unterschied zwischen saisonalen und ganzjährigen Schimmelpilzen besteht. So gehören zu den saisonalen Schimmelpilzen z. B. Alternaria spp. und Cladosporium spp. Für die ganzjährige Belastung durch Schimmelpilze ist dagegen z. B. Aspergillus spp. und Penicillium spp., aber auch Candida albicans und Trichophyton spp. verantwortlich. In Folge dessen hält sich in der Praxis hartnäckig die Faustregel, dass bei ganzjährig auftretenden Beschwerden die Ursachen primär innerhalb der Gebäude oder Wohnungen zu suchen sind und bei Saison bedingten oder temporärem Auftreten die Ursachen hauptsächlich außerhalb der Gebäude liegen.

In bisherigen Veröffentlichungen wurde häufig der Eindruck vermittelt, dass Erkrankungen nur bei intensivem Schimmelpilzbefall auftreten können und sich diese dann entweder in Allergien (Inhalation von Sporen) oder Infektionen (Nahrungsaufnahme) ausdrücken, diese dann auch nur bei Personen mit geschwächtem Immunsystem auftreten. Richtig ist allerdings, dass bereits sehr geringe Mengen an Schimmelpilzsporen ausreichen können, um z. B. allergene Reaktionen auszulösen. Weiterhin hat sich mittlerweile herumgesprochen, dass auch oder gerade durch versteckten Befall eine große Gefahr ausgehen kann, so dass auch die Größe des Befalls kein Maß mehr für das gesundheitliche Risiko darstellt. Noch eher unbekannt ist die Tatsache, dass bestimmte Schimmelpilze sehr potente Giftstoffe (Mykotoxine) produzieren können. Diese sind in der Regel in den Sporen enthalten. Unter bestimmten Umgebungsbedingungen können diese leicht luftgängig werden und in Folge dessen zu einer signifikanten Kontaminierung der Innenraumluft beitragen. Heute geht man davon aus, dass ca. 100 Schimmelpilzarten von klinischer oder umweltmedizinischer Bedeutung sind.

Man geht heute davon aus, dass mehr oder weniger alle Schimmelpilze in der Lage sind, allergische Reaktionen auszulösen. Dies ist im Wesentlichen auch von der jeweiligen Konstitution und dem Immunsystem der Bewohner abhängig. Auslöser sind im Wesentlichen die Sporen der Schimmelpilze, die auf der Haut oder durch Inhalation in die Atemwege aufgenommen werden. Unter einer Allergie versteht man eine Abwehrreaktion des Immunsystems auf bestimmte und normalerweise für den Körper harmlose Umweltstoffe, die auch als Allergene bezeichnet werden. Auf diese Eindringlinge reagiert der menschliche Organismus mit der Bildung von Antikörpern, den sog. Antigenen. Die Auswirkungen bei der Aufnahme über die Atemwege können sich entweder als Sofortreaktion (so genannte Typ-I-Reaktion) oder als exogen allergische Alveolitis, eine Überempfindlichkeit der Typ-III-Reaktion, zeigen. Zu den Schimmelpilzarten, die häufig zu Sensibilisierungen und allergischen Reaktionen führen, gehören die Gattungen Cladosporium, Aspergillus, Penicillium, Mucor, Rhizopus und Botrytis.

Des Weiteren kann es durch die Aufnahme von sog. Mykotoxinen (Giftstoffe) zu reizenden oder so gar toxischen Wirkungen kommen, die als Mykotoxikose bezeichnet wird. Mykotoxine sind natürliche Stoffwechselprodukte einiger Schimmelpilzarten, die unter bestimmten Voraussetzungen gebildet werden. Von ihnen wurden bisher über 300 verschiedene Arten beschrieben. Auch in Bezug auf die Mykotoxine gilt wieder, dass ein starkes Schimmelpilzwachstum nicht automatisch oder gleichzeitig mit einer starken Toxinbildung gleichgesetzt werden darf. Dies bedeutet im umgekehrten Sinne, dass ein schwach ausgebildetes Wachstum dennoch eine starke Toxinbildung zur Folge haben kann. Mykotoxine befinden sich entweder auf dem Substrat (Untergrund) oder werden über Sporen in der Raumluft verteilt.

Mykotoxine können nicht nur toxisch (giftig) auf den Organismus, sondern auch mutagen (verändernd), dermatotoxisch (Haut schädigend), neurotoxisch (Nerven schädigend), karzinogen (Krebs erregend) und teragen (fehlbildend) wirken. Von den innenraumrelevanten Schimmelpilzen müssen die Toxine der Gattungen Aspergillus, Penicillium, Stachybotrys und Fusarium genannt werden, die noch einmal innerhalb ihrer Gattungen erhebliche Unterschiede in den Spezies aufweisen. Hierbei sollen die Arten Aspergillus flavus, Aspergillus fumigatus und Aspergillus niger besonders hervorgehoben werden. Sie wirken nicht nur hoch toxisch, sondern auch mutagen, karzinogen, teratogen und nephrotoxisch (Nieren schädigend) und können darüber hinaus epilepsieartige Symptome und so gar Systemmykosen der Lunge verursachen. In Einzelfällen wurde so gar schon nachgewiesen, dass sie in Blutgefäße einbrechen und Blutungen verursachen (hämorrhagisch) oder sich in andere Organe zerstreuen. Sie stellen generelle Giftstoffe für das Zellsystem dar. Man geht heute davon aus, dass die größte Gefährlichkeit unter den Mykotoxinen vom Aflatoxin ausgeht, da es ein extrem hohes kanzerogenes Potenzial aufweist.

Nachfolgende Übersicht zeigt die wichtigsten Mykotoxine und ihre verschiedene Wirkung auf den Organismus.

Mykotoxine können direkt oder indirekt Teile des Immunsystems manipulieren und Teilfunktionen der Immunabwehr ausschalten. Trichothecene z. B. wirken direkt Zell tötend und können z. B. die DNA-Synthese beeinflussen. Außerdem können sie die Funktion der Lymphozyten hemmen, so dass die körpereigene Immunabwehr von exponierten Personen nach entsprechender Einwirkung geschwächt wird und Infektionen mit Viren, Bakterien und Pilzen freien Zugang zum Organismus bekommen. Im Gegensatz zu den Toxinen der Bakterien führen Mykotoxine aufgrund ihres niedrigen Molekulargewichtes zu keiner Antikörperbildung. Das Immunsystem ist in Folge dessen in der Regel nicht in der Lage, die Mykotoxine zu erkennen. Dies ist deshalb besonders gefährlich, da in Folge dessen ein aktiver Schutz durch die Bildung von Antikörpern ausbleibt.

Abschließend soll noch einmal ganz deutlich betont werden, dass allein die Anwesenheit von Toxin bildenden Schimmelpilzarten nicht automatisch bedeutet, dass diese auch tatsächlich gebildet werden. Es ist ein Indikator und sollte entsprechend ernst genommen werden – nicht mehr und nicht weniger! Des Weiteren soll noch einmal erwähnt werden, dass reizende und/oder toxische Wirkungen aufgrund von mikrobiellem Befall in Wohnungen nur in absoluten Ausnahmen bisher nachgewiesen wurden oder denkbar sind.

Des Weiteren soll erwähnt werden, dass Mieter und Vermieter darauf achten sollten, welche „Mittelchen“ bei der Schimmelpilzsanierung eingesetzt werden, da einige Präparate über eine sehr giftige Zusammensetzung verfügen. Entsprechende Zulassungen und Nachweise über die Eignung in Innenräumen sollten genauso gefordert werden wie alternative Sanierungen ohne Biozide. Hiermit sind allerdings nicht der Einsatz hoch alkalischer Kalkputze oder Silikatfarben gemeint. Diese wirken temporär schimmelpilzhemmend, dienen aber nicht zur Sanierung eines mikrobiellen Befalls. Außerdem muss bei der Sanierung darauf geachtet werden, dass Durchzug und unnötige Verwirbelungen vermieden werden, da hierdurch Sporen aufgewirbelt werden und die Betroffenen ebenfalls mikrobiell belasten. Gleiches gilt für die Abschottung des befallenen Bereiches gegenüber den „sauberen“ Bereichen.

Fazit: nicht nur die Sporen in der Ecke oder an der Fensterlaibung sind kritisch zu sehen, auch der bedingungslose Einsatz von Desinfektionsmitteln oder das unnötige Freisetzen von mikrobiellen Stäuben.

Recht

Einleitung

Ob Verarbeiter, Sachverständige, Baubiologen, Immobilienverwalter oder Fachberater der Baustoffindustrie – sie alle beurteilen Schimmelpilze in Wohnungen. Hierbei bleibt es häufig nicht nur bei einer bauphysikalischen oder technischen Bewertung. In der Regel wollen die Betroffenen auch wissen, ob eine Gesundheitsgefahr ausgeht und/ oder wie der Schimmelpilzbefall rechtlich zu bewerten ist. So manche Handwerker oder Sachverständige lehnen sich dabei weit aus dem Fenster und unterschätzen, dass sie durch ihre falsche oder unzureichende Beratung einen Rechtsstreit auslösen oder auch hierfür haftbar gemacht werden können.

Wer ist denn nun schuld?

Bei der Frage nach der Schuld ist es üblich, die Ursache schnell beim Lüften oder an baukonstruktiven Mängeln festzumachen. Die Aussagen der „Experten“ lassen dem Betroffenen oft gar keinen Raum, um überhaupt Zweifel aufkommen zu lassen. Der Vermieter nimmt natürlich gern zur Kenntnis, dass der Schimmelpilzbefall „wohl“ durch die Lüftung des Mieters verursacht wurde. Für den Mieter wiederum scheint die Sache klar zu sein, wenn baukonstruktive Mängel „vermutet“ werden. So kann er die Miete mindern oder im Einzelfall aus der Wohnung ausziehen. Im Extremfall werden so gar Schadenersatzansprüche gestellt, um sich das gesundheitliche Risiko „vergüten“ zu lassen.

Dabei ist die rechtliche Betrachtung deutlich komplexer, als sie in der Praxis oft dargestellt wird. Dies hat u. a. mit Rechtsverhältnissen zu tun. So soll z. B. erwähnt werden, dass es nicht nur eine rechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter, sondern auch von Käufer (Vermieter) und Verkäufer (Baufirma oder Bauträger) gibt. In dem Zusammenhang spielen dann z. B. Gewährleistungsfristen eine Bedeutung und die Frage, wann der Schimmelpilzbefall aufgetreten ist und welche Ursachen dieser hat. So soll z. B. eine zu hohe Restfeuchte nach dem Einzug in einen Neubau oder sanierten Altbau genannt werden. Auch wenn die Ursache relativ klar erscheint, kommt es darauf an, was die Vertragsparteien vereinbart haben und wer für den zu schnellen Einzug verantwortlich ist. Den Hinweis auf die zu hohe Restfeuchte wird vom Bauträger oder neuen Eigentümer gerne „überhört“. Ein späterer Einzug führt zu Mietausfällen, eine Technische Bautrocknung würde den Bauablauf verteuern. Also wird darauf vertraut, dass der neue Mieter schon ausreichend lüften und die Wohnung „trocken wohnen“ wird. In der Praxis ist es üblich, die erhöhte Neubaufeuchte auf den Mieter abzuwälzen und von ihm ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten einzufordern. Dem widersprach u. a. das Landgericht Wuppertal (LG Wuppertal 10 S 22/02) und sieht in dieser „Auflage“ des Vermieters einen Mangel der Mietsache. Selbst, wenn der Vermieter vor dem Einzug den Mieter auf die erhöhte Restfeuchte hinweist, sind sich die Gerichte in der Mangelfrage nicht einig. Überwiegend wird die Auffassung vertreten, dass eine Mietminderung in den ersten 3 bis 6 Monaten aufgrund des erhöhten Heiz- und Lüftungsaufwandes gerechtfertigt ist.

Beweislast

Bei einem Rechtsstreit geht es immer auch um die Frage der Beweislast. Die Gerichte handhaben diesen Punkt sehr willkürlich. Vor allem, wenn sich die Ursachen für einen mikrobiellen Befall auch durch ein Sachverständigengutachten nicht eindeutig klären lassen. So zeigt ein Blick in die Rechtsprechung, dass entweder der Mieter den Beweis für den von ihm behaupteten Mangel zu erbringen hat oder der Vermieter die Mangelfreiheit seiner vermieteten Wohnung beweisen muss. Zu diesem Punkt hat der Bundesgerichtshof grundsätzlich Stellung bezogen:

„Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache ist nach Verantwortungsbereichen verteilt: der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mangelbeseitigungsmaßnahmen.“ (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.03.2000/ XII ZR 272 / 97 (NJW 2000, 2344 = NZM 2000, 549)

Diese Grundsatzentscheidung wirkt sich in erster Linie für den Vermieter nachteilig aus. Liegen diese dennoch vor oder können bauliche Mängel aus Sicht des Gerichtes nicht ausgeschlossen werden, steht dem Mieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und Mietminderung zu (§ 535, 536 BGB). Bei der Mangelbeseitigung stellt sich in Abhängigkeit der Schadensursache oft die Frage, welcher Umfang geschuldet ist. Dies lässt sich am Beispiel von unzureichender Wärmedämmung und/ oder Wärmebrücken erklären, die zu einer Kondensation auf der Innenseite führen. Eine nachhaltige Mangelbeseitigung ist durch eine „Pinselsanierung“ nicht möglich – egal ob hierfür biozide Anstriche oder hoch alkalische Beschichtungen verwendet werden. In dem Fall kann ein baulicher Mangel nur durch eine aufwendige Modernisierung (Anpassung an heutigen Feuchte- und Wärmeschutz) beseitigt werden. Konkret heißt dies, dass ein Wärmedämm-Verbundsystem aufgebracht werden muss.

Kommt es zur schimmelpilzbedingten Mietminderung versucht der Vermieter oftmals mit dem Gebäudealter zu argumentieren und der Aussage, dass das Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung den damals anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat. Da es (noch) keine Nachrüstpflicht für Eigentümer gibt, kann also zunächst der Vermieter zur nachträglichen Wärmedämmung nicht gezwungen werden. Trotzdem liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Nachrüstpflicht

Diese wird unabhängig von der Frage gesehen, ob zum Zeitpunkt der Neubaus die Allgemein anerkannten Regeln der Technik wie z. B. DIN 4108 eingehalten wurden.

„Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung ist es für das Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 BGB unerheblich, ob die zur Neubauzeit geltende Vorschrift der DIN 4108 – Wärmeschutz im Hochbau – eingehalten wurde.“ (Landgericht Lübeck, Urteil vom 20.11.1981/ 6 S 336/ 81) In einem weiteren Urteil wird ausgeführt: „Liegt der vom Sachverständigen ermittelte Wärmedurchlasswiderstand der Außenwände bereits unter dem im Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung geforderten Mindestwert der DIN 4108, liegt ein eindeutiger Baumangel vor. Lässt sich zu dem an Hand der Heizkostenabrechnung ein überdurchschnittlicher Heizverbrauch des Mieters belegen, kommt es auf die Frage, ob sich der Vermieter auch die Nichteinhaltung der heute gültigen Mindestdämmwerte der DIN 4108 zurechnen lassen müsste, nicht mehr an.“ (Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 10.06.1998/ 53 C 2533/ 96. Diese Auffassung wurde von weiteren Gerichten bestätigt. „Die Ursache für die Kondensat und Pilzbildung sieht das Gericht in einer den heutigen Anforderungen nicht mehr genügenden Wärmedämmung der Wände, an deren kältesten und am wenigsten belüfteten Stellen sich hier in besonderem Maße Tauwasser niederschlägt. Zwar lässt sich kein Baumangel im eigenen Sinne feststellen, denn nach den zuverlässigen Ermittlungen des Sachverständigen sind die Außenwände entsprechend den 1964/ 65 geltenden DIN-Vorschriften ausreichend wärmegedämmt. Jedoch sind nach zutreffender Auffassung Fehler der Mietsache nicht nur solche Mängel, mit denen die Mietsache selbst behaftet ist, sondern auch tatsächliche Zustände und Verhältnisse, die mit ihr zusammenhängen und die sie in ihrer Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall haben sich an den zur Nordwestseite gelegenen Räumen solche Verhältnisse herausgebildet, wenn – bei an sich noch normgerechter Wärmedämmung – insbesondere in der kälteren Jahreszeit beim normalen Wohngebrauch so hohe Temperaturunterschiede auftreten, dass übermäßig entstehendes Tauwasser zu Pilzkulturen dieses Ausmaßes führt.“ (Amtsgericht Hannover, Urteil vom 24.08.1981/ 5 C 14/ 80, insoweit bestätigt vom LG Hannover WM 1982, 183), OLG Celle RE WM 85,9 und LG Köln WM 90, 547).

immer wieder kehrende Beispiele

Ebenfalls immer wieder wird sich mit dem Einbau neuer (und dichter) Fenster auseinander gesetzt und der Frage, ob der Mieter sein Lüftungsverhalten anpassen (erhöhen) muss. Ein Dauerthema ist die Frage, ob ein großer Schrank an der Außenwand platziert werden darf. Es ist allgemein bekannt, dass in Folge dessen eine Hinterlüftung nicht möglich ist und ein Schimmelpilzbefall begünstigt wird. So klar, wie die allgemeine Auffassung darüber ist, so klar lesen sich Gerichtsurteile mit entgegen gesetztem Wortlaut. So stellen sich die Landgerichte (z. B. LG Hamburg Az.: 311 S 88/ 96 oder LG Düsseldorf Az.: 24 S 242/ 94) auf die Seite des Mieters.

„Wenn eine Schimmelpilzbildung in der Wohnung nur zu vermeiden sei, indem Schränke überhaupt nicht an der Außenwand oder nur erheblich davon abgerückt stehen dürfen, seien die Zimmer nicht mehr uneingeschränkt gebrauchstauglich“, so z. B. das LG Hamburg. „Das Aufstellen von Möbeln in einer Mietwohnung darf keiner Beschränkung unterliegen.“

Und weiter:

„Ein Mieter kann seine Möbel direkt an der Außenwand einer Wand aufstellen. Bildet sich dann Schimmel an den Möbeln, haftet der Vermieter für den Schaden“,

so das LG Mannheim, Urteil vom 14.02.2007, Az.: 4 S 62/ 06). Dies sei auch deshalb ein Mangel, weil die Wohnfläche dadurch verringert werde. Mieträume müssten so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand der Möbel von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden könnten (so auch das LG Berlin, Beschl. v. 19.05.89).

Was das Lüften betrifft, kann es dem Mieter nicht auferlegt werden, über den Tag verteilt mehrfach gründlich zu lüften, nur um einen Mangel in der Bausubstanz auszugleichen. So oder ähnlich lesen sich die Begründungen:

„Mieträume müssen bauphysikalisch so beschaffen sein, dass bei einem Wandabstand der Möbel nur von wenigen Zentimetern, wie er allgemein bereits durch das Vorhandensein einer Scheuerleiste gewährleistet ist, sich Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag bei normaler Beheizung und Belüftung nicht bilden können. Wird die Wohnung mit neuen dichten Fenstern ausgestattet und wird dadurch nachteilig in die raumklimatischen Verhältnisse einer nur schwach wärmegedämmten Erdgeschosswohnung eingegriffen, liegt ein Mangel vor, der zur Mietzinsminderung berechtigt. Lassen sich Feuchteerscheinungen in einer Wohnung (Spak- und Schimmelpilzbefall) nicht durch übliches Wohnverhalten, sondern allein durch übersteigertes Heizen und Lüften vermeiden, liegt auch insoweit ein zur Minderung gemäß § 537 BGB berechtigter Mangel vor. Es kommt nicht darauf an, ob ein bauphysikalischer Sachverständiger die Wohnung mit gezielten Maßnahmen schadensfrei halten könnte. Einem Mieter kann nicht angesonnen werden, über den Tag verteilt mehrfach gründlich zu lüften, nur um einen Mangel der Bausubstanz auszugleichen.“ (Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.09.1997/ 311 S 88/ 96).

Neben der Mietminderung, und der unter Umständen fristlosen Kündigung, stehen dem Mieter ggf. auch Schadenersatzansprüche zu. Bildet sich z. B. Schimmelpilz auf Möbeln oder anderen Einrichtungsgegenständen kann der Mieter vom ihm Schadenersatz fordern, wenn die Ursache in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fällt. Die Höhe des Schadenersatzes beschränkt sich nicht auf den Wiederbeschaffungswert für gebrauchte Möbelstücke. Grundlage für die Berechnung ist der Anschaffungspreis. Schadenersatzansprüche aufgrund gesundheitlicher Belastungen sollten vermieden werden, da die Beweislast beim Mieter (Bewohner) liegt und die Kausalität z. B. einer Allergie und eines Schimmelpilzbefalls fast nicht hergestellt werden kann. Hierzu sind die mit beeinflussenden Faktoren außerhalb der Wohnung zu groß. Um einen direkten Zusammenhang nachzuweisen, sind in der Regel zeit- und kostenintensive Untersuchungen notwendig. Aufgrund der Komplexität drängen die Gerichte in der Regel auf einen Vergleich.

Gerichte sind unabhängig und ihre Entscheidungen sind für andere Gerichte in der Regel nicht verbindlich. Ausnahmen stellen Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des BGH dar, von denen die anderen Gerichte nicht ohne Weiteres abweichen dürfen. Das bedeutet: es gibt keine Garantie, dass ein Gericht einen Fall genauso entscheidet, wie eines der Gerichte, dessen Entscheidung hier aufgeführt wurde. Hinzu kommt, dass Gerichte sehr unterschiedlicher Auffassung über die Höhe der Mietminderung sind.

Die bisherigen Ausführungen erheben nicht den Anspruch der Vollständigkeit. Für Handwerker und Sachverständige sollte der Grundsatz gelten, dass ein technisches Problem (Baurecht) nicht mit dem Wohnverhalten (Mietrecht) vermischt werden darf. Darüber hinaus muss der vielfach verbreiteten Auffassung, dass Schimmelpilze in Wohnungen in der Regel auf das Lüftungsverhalten zurück zu führen sind, widersprochen werden. In Untersuchungen konnte belegt werden, dass der Anteil des vom Mieter verursachten Schimmelpilzbefall unter 10% liegt. Genauso eindeutig wurden bauliche Mängel mit 60% ausgemacht. In einem Drittel überschneiden sich die Ursachen, so dass ein mikrobieller Befall allein durch das Lüftungs- oder Heizungsverhalten nicht verursacht werden kann, bauliche Mängel allein würden aber auch keinen Schimmelpilzbefall verursachen.

Auch die Beseitigung und Schimmelpilzsanierung findet in keinem rechtsleeren Raum statt. Einige Handwerker und Sachverständige setzen Produkte zur Schimmelpilzsanierung ein, deren allergenes oder toxisches Potenzial nicht bekannt und/ oder weitaus höher ist, als von den zu bekämpfenden Schimmelpilzen je ausgegangen wäre. Hinzu kommt die Art der Verarbeitung, die häufig mehr Sporen aufwirbelt, als ohne Sanierung je stattgefunden hätte. Auch diese Sanierungsleistungen finden im Geltungsbereich der VOB und des BGB statt und unterliegen der Gewährleistung sowie der Produkt- und/ oder Beratungshaftung. Der Unternehmer ist verpflichtet, sowohl das versprochene Werk herzustellen als auch einen Erfolg herbeizuführen (§ 631 BGB). Jede Abweichung von den vertraglichen Vereinbarungen ist ein Fehler (OLG Schleswig, Urteil vom 10.03.2006, 14 U 47/05; BGH, Beschluss vom 08.02.2007, VII ZR 80/06, IBR 2007, 791). Weil der Leistungserfolg geschuldet wird, haftet der Unternehmer für den Eintritt des geschuldeten Erfolgs (die Mangelfreiheit des Werks) auch ohne Verschulden. Ein Blick in die Sanierungstechniken und -praxis der Schimmelpilzsanierung lässt daran zweifeln, ob jeder Handwerker und Sachverständiger sich dessen bewusst ist und wirklich weiß, was er tut. Spätestens, wenn innerhalb der Gewährleistung erneut Schimmelpilzbefall auftritt und nicht eindeutig nachgewiesen werden kann, ob es sich um einen Neubefall oder um das Aufkeimen des alten Befalls handelt, wird Handwerkern und Sachverständigen bewusst, wie unseriös eine Schimmelpilzsanierung ohne vorherige Innenraumdiagnostik gewesen ist.

Abschließend sollen noch mögliche Schadensersatzansprüche des Bewohners gegen den Handwerker oder Sachverständigen aufgrund einer Falschberatung oder möglichen Gesundheitsgefahr aufgrund ungeeigneter (giftiger) Produkte erwähnt werden. Beim VOB/ B-Vertrag gilt nach § 13 Nr. 7 VOB/B: Für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit haftet der AN bei Verschulden (Vorsatz oder jeder Grad von Fahrlässigkeit) uneingeschränkt (Abs. 1). Ebenso haftet er uneingeschränkt bei vorsätzlich oder grobfahrlässig verursachten Mängeln (Abs. 2). Handwerker und Sachverständige sollten sich dessen bewusst werden bei der Diskussion, ob mikrobiell belastete Bauteile und Einrichtungsgegenstände immer entfernt werden müssen oder desinfiziert werden können. Beide Varianten können Auslöser für Schadenersatzansprüche sein, entweder aufgrund mangelhafter Leistung oder möglicher Gesundheitsgefahren. Schadenersatzansprüche können schnell Existenzbedrohende Größen annehmen. Nicht zu vergessen, dass der AN dem AG eine Ausführung nach den Allgemein anerkannten Regeln der Technik (BGB) schuldet. Welche Ausführung entspricht aber den aaRdT? Die immer wieder erwähnten Leitfäden vom UBA oder dem LGA BW können es wohl nicht sein, hierbei handelt es sich nur um Empfehlungen.